Kaufvertrag, Immobilienkaufvertrag: Eigentumswohnung und Hauskauf - Ihr Rechtsanwalt in Österreich vertritt nur Ihre Interessen, Law Experts Rechtsanwälte, RA Dr. Wiesflecker
Ihr Kaufvertrag, Immobilienkaufvertrag vom spezialisierten Rechtsanwalt für Ihre Eigentumswohnung, Ihr Haus oder Grundstück zum Fixpreis
Unsere im Immobilienrecht erfahrene und spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei übernimmt Kaufvertragsachen zum Fixpreis. Je nach Höhe des Kaufpreises und der Komplexität der Angelegenheit bieten wir nachfolgende Leistungen zum Fixpreis von 1,5 % bis 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer an:
Umfangreiche Tätigkeiten unserer Kanzlei beim Immobilienkauf und bei der Kaufvertragsabwicklung:
- Die grundsätzliche Prüfung und Beurteilung der Kaufsache bezüglich Kaufabwicklung.
- Kostenfreie Erstellung eines passenden Kaufanbotes oder Prüfung eines bestehenden Kaufanbotes.
- Die Erstellung des Kaufvertrages und die Anpassung in Bezug auf die Wünsche der Parteien.
- Die Übernahme der Treuhandschaft samt Abschluss und Umsetzung der Treuhandvereinbarung.
Treuhändige Zahlungsabwicklung nach dem Statut der Rechtsanwaltskammer inkl. Versicherung des Treuhanderlages (Kaufpreis). - Inkludierte Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises) und der gerichtlichen Eintragungsgebühr (1,1 % des Kaufpreises) und Abfuhr der Steuern.
- Durchführung des Kaufvertrages beim Grundbuch samt Eintragung des Eigentumsrechtes.
- Alle Nebenleistungen wie Telefonate, Besprechungen, Korrespondenz inklusive.
In Kaufvertragssachen und in Bezug auf die Überprüfung und Durchführung von Immobilientransaktionen erbringen wir alle unsere Leistungen entsprechend unserer 5-Law-Experts-Garantien. Wir betreuen nur eine beschränkte Anzahl von Fällen gleichzeitig. Die Zufriedenheit unserer Mandanten und die Qualität unserer Leistungen steht immer an erster Stelle.
Gerne beraten wir Sie umfassend und kompetent in ganz Österreich! Fordern Sie unverbindlich Ihr Angebot für Ihre Kaufvertragssache an.
1. Alles zum Kaufvertragsabschluss beim Immobilienkauf & Checklisten:
Der Kaufgegenstand und der Kaufpreis - Wohnungskauf oder Hauskauf in Österreich
Der Kaufpreis, auf welchen sich die Vertragsparteien einigen, muss in Geld bestehen. Der Kaufpreis muss entsprechend bestimmbar sein.
Auch die Liegenschaft als Kaufgegenstand muss nach Ausmaß und Lage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Diese Vorgabe folgt aus den in der Folge angeführten grundsätzlichen Überlegungen, dass ein Kaufvertrag erst mit Einigung über Kaufpreis und Kaufobjekt zustande kommt.
Nachdem erfahrungsgemäß viele Streitigkeiten im Zusammenhang mit Liegenschaften, Hauskäufen oder Wohnungskäufen daraus resultierenden, dass man sich über den Umfang (z.B. Quadratmeter, Zimmer etc.) und die Ausgestaltung (z.B. Ausführung des Hauses, der Wände, des Gartens, Frage der übernommenen Mängel und Dienstbarkeiten) der Wohnung, des Hauses oder des Grundstückes nicht ausreichend im Klaren war, empfiehlt es sich, den Kaufgegenstand bereits im Kaufanbot möglichst genau zu beschreiben. Eine genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes erspart oft aufwändige Verhandlungen beim Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages oder Streitigkeiten nach der Unterfertigung des Immobilien Kaufvertrages.
Wann kommt ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung oder ein Haus rechtsverbindlich zustande, Eintragung im Grundbuch
Der Liegenschaftskauf über eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus kommt als sogenannter Konsensualvertrag mit der Einigung der Vertragsparteien über Ware und Preis zustande (Konsens). Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Liegenschaft an den Käufer zu übergeben und diesem Eigentum an ihr zu verschaffen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer zur Leistung des vereinbarten Kaufpreises.
Der Abschluss eines Kaufvertrages an einer Liegenschaft (Wohnung, Grundstück oder Haus) folgt somit den allgemeinen Regeln und kommt schlichtweg durch Einigung über Ware und Preis zustande.
Der angeführte Kaufvertrag über die Wohnung oder das Haus als entgeltliches und gegenseitiges Rechtsgeschäft stellt den sogenannten Titel dar, aufgrund dessen der Eigentumserwerb durch grundbücherliche Einverleibung (Modus) erfolgt (§§ 425 ff ABGB).
Es ist also zu beachten, dass für den Eigentumserwerb an einer z.B. Eigentumswohnung oder an einem Haus als Modus zwingend die bücherliche Eintragung des Eigentumsrechtes notwendig ist. Hier sind insbesondere die gesetzlichen Bestimmungen gemäß §§ 31 ff Grundbuchsgesetz (GBG) zu beachten. Der mit der Durchführung des Kaufvertrages beauftragte Rechtsanwalt benötigt daher entsprechende Erfahrung, um die oft äußerst strengen Anforderungen an das sodann zu stellende Grundbuchsgesuch und die zugrundeliegenden Urkunden zu erfüllen. Kommt es beim Antrag an das Grundbuch bzw. bei den zugrundeliegenden Urkunden zu Fehlern, so kann es passieren, dass ein bereits unterschriebener Kaufvertrag nicht ohne weiteres im Grundbuch durchgeführt werden kann.
Praxistipp: Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück richtig erstellen
Grundsätzlich gilt: Ein Kaufvertrag kommt mit der Einigung über Ware und Preis gültig zustande. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass dieser Kaufvertragsabschluss oft bereits mit Unterfertigung eines Kaufanbotes erfolgt. Dieses Kaufanbot regelt bereits die grundsätzlichen Punkte des Kaufvertrages und ist in der Regel bereits verbindlich. Es sollte daher bereits bei der Erstellung eines Kaufanbotes ein Rechtsanwalt des Vertrauens eingebunden sein, um weitere Streitigkeiten in der Folge zu verhindern. Da viele nur einmal im Leben eine eigene Wohnung, ein eigenes Haus erwerben, bedarf es für die Durchführung derartiger „Lebensentscheidungen“ besonderer Vorsicht und Erfahrung.
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Checkliste Immobilie: Vor dem Abschluss eines Kaufvertrages sollten Sie insbesondere auf folgende Punkte achten:
- Welches Objekt erwerben Sie? Zustand des Objektes. Unbebautes/bebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Betriebsobjekt, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum. Wird Inventar mitverkauft und wie ist dieses zu bewerten?
- Wem gehört das Objekt und haben Sie das Einverständnis aller Eigentümer? Gibt es Veräußerungsbeschränkungen?
- Welche Widmung laut Flächenwidmungsplan liegt vor? Was sagt das Grundbuch? Baubewilligung/Benützungsbewilligung nötig?
- Ist das Objekt erschlossen: Wege, Wasser und Abwasser, Strom, Telefon.
- Gibt es sonstige Berechtigte, die Ihre Rechtsposition einschränken könnten: Wohnrechte, Mietrechte, sonstige Nutzungsrechte und Dienstbarkeitsbelastungen, Dienstbarkeitsberechtigungen, Pfandrechte, Wohnungsgebrauchsrecht oder Fruchtgenussrecht.
- Welche öffentlich-rechtlichen Belastungen lasten auf der Liegenschaft? (Denkmalschutz, Schutzzone etc.)
Checkliste Kaufvertrag: Was sollte alles im Kaufvertrag geregelt und enthalten sein?
- Genaue Daten zu den Vertragsparteien, Geburtsdatum und korrekte Adressen.
- Kaufpreis und Kaufobjekt: Ist das Kaufobjekt bestimmt, der Grundbuchstand und die außerbücherliche Situation abgeklärt?
- Allenfalls auch vorhandenes Zubehör und Inventar prüfen und genau beschreiben.
- Wie und wann wird bezahlt und gibt es Lasten auf dem Objekt: Barzahlung, Raten oder Leibrente, Bedingungen, Finanzierung, Schuldübernahmen und Haftungsübernahmen, Übernahme von Rechten Dritter, Wertsicherung, Sicherstellung (Pfandrecht, Bankgarantie, Bürgschaft).
- Wann wird das Objekt übergeben und ab wann gehen Rechte und Pflichten auf den Käufer über.
- Wie ist der Käufer abgesichert: Treuhandschaft, Ranganmerkung, Lastenfreistellung etc.
- Bedarf es für den Verkauf besonderer Genehmigungen? z.B. Grundverkehrsgenehmigung, agrarbehördliche Genehmigung etc.
- Gibt es Wiederkaufsrechte / Vorkaufsrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Fruchtgenussrechte etc.?
- Gewährleistung gegeben?
- Sind Mängel am Objekt vorhanden? Allfällige Mängel sollten im Kaufvertrag konkret angeführt werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.
- Kosten und Steuern abgeklärt?
- Welches Gericht ist im Falle von Streitigkeiten zuständig und welches Recht ist anzuwenden?
- Aufsandungserklärung im Kaufvertrag.
- Notariell oder gerichtlich beglaubigte Unterfertigung aller Parteien.
2. Hauskauf oder Wohnungskauf direkt vom Bauträger oder von privat:
Erwerb einer Eigentumswohnung direkt vom Bauträger, Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz - Kauf einer Eigentumswohnung in Österreich 
Um ein im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer eines bestimmten Objektes, einer bestimmten Eigentumswohnung oder z.B. auch einer Garage oder eines Autoabstellplatzes zu werden, sind grundsätzlich zwei Verträge abzuschließen: Einerseits ein Kaufvertrag über die Liegenschaftsanteile, mit denen Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt verbunden werden soll bzw. ist und andererseits muss ein schriftlicher Wohnungseigentumsvertrag vorhanden sein, der das Wohnungseigentum begründet.
Kauft man beispielsweise eine neue Eigentumswohnung direkt vom Bauträger so erwirbt man oft keine im Grundbuch bereits eingetragene Eigentumswohnung, sondern sogenannte Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft, mit denen später erst Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohneinheit verbunden werden soll.
In jenen Fällen, bei welchen eine Nutzwertfestsetzung hinsichtlich der gegenständlichen Liegenschaft noch nicht vorliegt, handelt es sich bei den angekauften ideellen Miteigentumsanteilen um die geschätzten Anteile, die notwendig sind, um an der jeweiligen Wohnung Wohnungseigentum begründen zu können.
Bei der Begründung von Wohnungseigentum gibt es ein sogenanntes Nutzwertgutachten eines Sachverständigen, welches bestimmt, wieviel Nutzwerte das jeweilige Wohnungseigentumsobjekt hat. Das tatsächliche Wohnungseigentum wird sodann auf Basis eines Wohnungseigentumsvertrages begründet.
Kauf einer Eigentumswohnung von einer Privatperson - Immobilienkaufvertrag beim Wohnungskauf vom privaten Verkäufer
Nachdem eine Privatperson selten neue Gebäude errichtet und diese sodann gleich zum Verkauf stellt, handelt es sich beim Immobilienkaufvertrag über ein Haus oder eine Wohnung mit einer Privatperson in der Regel um gebrauchte Immobilien. Oft können derartige Immobilienkäufe auch ohne die Bezahlung eines Maklerhonorars abgewickelt werden. Nichtsdestoweniger benötigt auch dieser Immobilienkauf immer einen Rechtsanwalt, der als Treuhänder den Kaufpreis verwahrt und auch sämtliche Eintragungen im Grundbuch vornimmt.
In der Regel können gebrauchte Immobilien günstiger erworben werden als Neubauten. Dies hängt unter anderem auch mit der auch bei Gebäuden gegebenen beschränkten Nutzungsdauer zusammen. Auch Immobilien verfügen nur über eine beschränkte „Lebenserwartung“. Bei der Berechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird in der Regel von einer Nutzungsdauer von 66 Jahren ausgegangen. In Bezug auf gebrauchte Immobilien ist für die Nutzungsdauer eines Gebäudes der konkrete Bauzustand eines Gebäudes im Zeitpunkt des Erwerbes maßgeblich. Die verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes bzw. die Restlebensdauer eines Gebäudes kann auch durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.
Beim Erwerb einer Immobilie von einer Privatperson ist wesentlich genauer zu prüfen, mit welcher Qualität und auf Basis welcher z.B. baurechtlichen Bestimmungen das Objekt errichtet wurde. Auch ist in der Regel zu prüfen, welche Eintragungen im Grundbuch (z.B. Dienstbarkeiten) vorhanden sind oder inwiefern schon dritte Personen Rechte am Objekt (z.B. Mieterrechte, Pachtrechte) erworben haben. Diese oft auch nicht im Grundbuch ersichtlichen Rechte anderer Personen können die eigenen Nutzungsrechte erheblich einschränken. Beim Immobilienkaufvertrag ist auch sodann zu bedenken, inwiefern der Verkäufer eine Gewährleistung für den Kaufgegenstand übernimmt und inwiefern das Konsumentenschutzgesetz anwendbar ist.
3. Die Abwicklung des Immobilienkaufs durch den Rechtsanwalt, Grundverkehr, Steuern:
Die Treuhandschaft für die Durchführung des Kaufvertrages durch Ihren Rechtsanwalt – Eine Eigentumswohnung oder ein Haus in Österreich kaufen
Bei der Abwicklung der meisten Kaufverträge ist der Käufer vorleistungspflichtig, was bedeutet, dass der Käufer entweder den gesamten Kaufpreis oder zumindest Teile des Kaufpreises zu einem Zeitpunkt überweisen muss, zu dem möglicherweise das Kaufobjekt noch gar nicht fertig gestellt und sein Eigentumsrecht an dieser Einheit noch nicht grundbücherlich eingetragen ist. Die Hinterlegung des Kaufpreises bei einem Treuhänder sowie die Verpflichtung des Treuhänders, die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erst nach Eintritt der vereinbarten Treuhandbedingungen vorzunehmen, garantiert die optimale Sicherstellung des Käufers.
Die sogenannte Treuhandschaft soll somit sicherstellen, dass keine der Vertragsparteien bei der Durchführung des Kaufvertrages benachteiligt oder hintergangen wird.
Hinsichtlich des Treuhanderlages, also der Bezahlung bzw. Hinterlegung des Kaufpreises für das Kaufobjekt, liegt in der Regel ein entsprechender Treuhandauftrag zugrunde. Der beauftragte Treuhänder ist Mitglied des Treuhandverbandes der jeweiligen Rechtsanwaltskammer. Es wird in diesen Fällen vereinbart, dass die Treuhandschaft nach dem Treuhandstatut der Rechtsanwaltskammer abgewickelt wird. Das Treuhandstatut wird in diesen Fällen Bestandteil der Treuhandvereinbarung.
Der Treuhänder hat den Kaufpreis in diesen Fällen bis zur geldlastenfreien Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers am Kaufgegenstand auf dem jeweiligen Treuhandkonto zu verwalten und zunächst aus dem Treuhanderlag sämtliche allenfalls zur Geldlastenfreistellung erforderlichen Zahlungen an die Pfandgläubiger auszubezahlen und dann oft auch z.B. die zu entrichtende Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) an das zuständige Finanzamt weiterzuleiten. Den verbleibenden Restbetrag des Kaufpreises hat der Treuhänder nach Eintragung des Eigentumsrechtes und nach der Geldlastenfreistellung an den Verkäufer / die Verkäuferin auszuzahlen.
Klicken Sie auf nachfolgende Punkte, um die detaillierten Informationen zur Treuhandschaft herunterzuladen:
Der Grundverkehr in Österreich - Grundverkehrsbehördliche Genehmigung
Grundsätzlich ist die Übereignung von Liegenschaften dem sogenannten Grundverkehr untergeordnet. Der Grundverkehr regelt, wer eine Liegenschaft erwerben darf und unterliegt dieser Eigentumserwerb einer Liegenschaft oft auch einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder müssen entsprechende Anzeigen eingebracht werden. Der Grundverkehr unterliegt neun unterschiedlichen Landesgesetzen, welche teilweise stark divergierende Bestimmungen vorsehen.
Unter gewissen Voraussetzungen ist somit für den Liegenschaftserwerb eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nötig. Die Grundverkehrsbehörde entscheidet in diesen Fällen nach Vorlage eines beglaubigt unterfertigten Kaufvertrages über dessen Genehmigung.
Steuern und Gebühren beim Grunderwerb, Nebenkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Hauses
Im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrages bzw. bei einer Liegenschaftstransaktion entstehen entsprechende Belastungen. Die wichtigsten Steuern und Gebühren sind:
- Grunderwerbsteuer in der Höhe von 3,5 % vom Kaufpreis,
- Eintragungsgebühr in der Höhe von 1,1 % vom Kaufpreis,
- Immobilienertragsteuer (ist im Einzelfall zu berechnen) und
- Umsatzsteuer.
Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sind auch folgende Nebenkosten zu bedenken, die in der Regel zu Lasten des Käufers gehen. Die Bemessungsgrundlage für die Nebenkosten bildet meist der Kaufpreis des Objektes.
- 3 % Honorar für den Vertragserrichter exkl. Umsatzsteuer
- Beglaubigungskosten und Barauslagen
- Allenfalls 3-4 % Maklergebühr exkl. Umsatzsteuer
- Kreditgebühr für Bankdarlehen
- 1,2 % Pfandrechtseintragungsgebühr für eine allfällige Hypothek (Kredit)
Zu beachten ist, dass die Steuerschuld grundsätzlich mit Verwirklichung des Erwerbsvorgangs entsteht. Steuerschuldner sind hier grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen.
4. Spätere Probleme und Mängel nach dem Kaufvertragsabschluss, Gewährleistung und Verjährung:
Gewährleistung, Mängel an der Liegenschaft - Wohnungskauf oder Hauskauf in Österreich
Ist der Kaufvertrag abgeschlossen und die Liegenschaft übergeben, so gibt es nicht selten Mängel am Kaufobjekt, die oft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Liegen bei einer Liegenschaft Sach- oder Rechtsmängel vor, so gelangen die allgemeinen Gewährleistungsregeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zur Anwendung. Diese Bestimmungen sind grundsätzlich dispositiv, was bedeutet, dass es für die Vertragsparteien möglich ist, vom Gesetz abweichende Regelungen zu vereinbaren.
Verjährung in Österreich - Der Immobilienkaufvertrag in Österreich
Die Verjährungsfrist für Sachmängel beträgt drei Jahre ab physischer Übergabe der Liegenschaft bzw. drei Jahre ab Erkennbarkeit der Mängel (Kenntnis von Schaden und Schädiger).
Weitere interessante Informationen rund um den Immobilienkauf finden Sie unter folgenden Links:
- Informationen der Rechtsanwaltskammern zum Immobilienkauf
- Informationen zur Übernahme der Treuhandschaft durch einen Rechtsanwalt
- Informationen zu Grundbuch, Grundbuchseintragungen
- Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung)
- Informationen zu Grundstückskäufen, Ausländergrunderwerb
- Informationen zu Flächenwidmungs- und Bebauungspläne
- Informationen zu Störungen durch Nachbarn, Lärm, Bauten auf dem Nachbargrundstück, durch benachbarte Betriebe
- Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
- Die 10 größten Fallen beim Immobilienkauf
- Vorteil und Tipps zum Hauskauf, Kosten und Finanzierung
- Allgemeine Informationen zum Ausländergrundverkehr
- Hauskauf für EU-Ausländer in Österreich
Unsere Unabhängigkeit garantiert Ihnen das beste Ergebnis
Per Gesetz ist der österreichische Rechtsanwalt zur Parteilichkeit verpflichtet.
Überdies unterliegt ein in Österreich als Rechtsanwalt eingetragener Anwalt äußerst strengen Standesvorschriften
und Regulierungen.
Im Gegensatz zum reinen Makler, dem Verkäufer einer Liegenschaft oder einer finanzierenden Bank vertreten wir als Rechtsanwälte Ihre Interessen vollumfänglich nur in Ihrem Sinne. Dies garantiert Ihnen, dass Ihre Interessen und Wünsche im Vordergrund stehen.
So kommt es aus unserer Erfahrung häufig vor, dass aufgrund des oft einseitigen Interesses an einem raschen Kaufabschluss z.B. Kaufanbote übereilt und mit mangelhaften bzw. unbestimmten Inhalt abgeschlossen werden. Da das Kaufanbot nach Unterfertigung durch alle Parteien jedoch bereits rechtsbindend ist, können wichtige Änderungen bzw. Regelungen für den finalen Kaufvertrag (z.B. Gewährleistungsausschluss, Zufahrtsrechte etc.) oft nicht mehr durchgesetzt bzw. vereinbart werden.
Die rechtzeitige Einbindung unserer spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei garantiert Ihnen daher, dass bereits vor dem Kaufvertragsabschluss alle nötigen Prüfungen in Ihrem Sinne durchgeführt wurden und alle Voraussetzungen für eine erfolgreiche Umsetzung erfüllt sind. Ein frühzeitig eingebundener Rechtsanwalt Ihres Vertrauens kann Streitigkeiten, Probleme und oft gravierende finanzielle Einbußen vermeiden.
Ihre Spezialisten im Bereich Immobilienrecht, österreichweit - Law Experts Rechtsanwälte Dr. Wiesflecker und Mag. Gamsjäger
Aufgrund seiner mehrjährigen Tätigkeit in renommierten, international tätigen Wirtschaftskanzleien und seiner Spezialisierung im Bereich des nationalen und internationalen Vertragsrechtes sowie des Zivilrechtes verfügt Dr. Hannes Wiesflecker über das entsprechende Spezialwissen und jahrelange Erfahrung, um Liegenschaftstransaktionen erfolgreich umsetzen zu können.
In Bezug auf die Beurteilung von Fragen des Baurechtes, der Flächenwidmung, Raumordnung oder Fragen der Freizeitwohnsitznutzung verfügen Law Experts Rechtsanwälte mit Mag. Stefan Gamsjäger über einen ausgewiesenen Experten in diesem Bereich. Rechtsanwalt Mag. Gamsjäger hat mehr als 10 Jahre Erfahrung als Verwaltungsjurist und stellvertretender Bauamtsleiter in einer Tiroler Gemeinde und verfügt daher neben der abgelegten Verwaltungsdienstprüfung der Verwendungsgruppe A über entsprechendes Spezialwissen in diesem wichtigen Bereich.
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